长沙市食品药品检验所业务用房已于2019年12月投入使用，项目位于长沙市岳麓区岳麓科技产业园紫苑路90号,大楼包含地下一层,地上十一层,建筑高度49.6m.其中地下一层主要为车库和相关设备用房,裙楼一至三层主要为检测车间、会议室、餐厅和车库,塔楼四至十一层主要为实验用房,用地面积约18亩,项目总建筑面积22968.86平方米,其中地上面积17779.46平方米(其中办公区域7268.76平方米，实验室10436.8平方米)，地下面积5189.4平方米。

主要设施设备：

1、供配电系统：高压电源进线2路。

（1）高压柜8台；

（2）干式变压器2台；

（3）低压配电柜共23台；

2、给排水系统：采用二次供水。 

（1）一个消防水池；一个消防水箱（顶层）

（2）化粪池1个；

（3）生活水变频直供水设备1套；

（4）地埋式污水处理一体化设备1套；

（5）潜水排污泵 10个(用于地下室及电梯基坑)；

3、中央空调系统：楼顶(裙楼、主楼)上有中央空调多联机组。

4、消防系统

（1）喷淋系统1套（2泵，1用1备）；

（2）室内消火栓系统1套（2泵，1用1备）；消防用水增压系统（2泵，1用1备）顶层

（3）消防广播系统1套；

（4）火灾报警控制器1套；

（5）消火栓73个（含地下室）；

（6）配电房柜式七氟丙烷气体灭火装置2套。

5、电梯：3台。

6、太阳能热水器系统1套。

7、雨水收集处理系统1套（含绿化喷淋系统）。

（一）安保服务

1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护、门岗登记物品出入的检查、负责大楼内部巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

2、服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室24小时值班；

（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（4）做好安全防范和日常巡视工作，并制定各类突发事件及应急救援方案，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件、每日固定巡逻不少于4次；

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

（6）按照岗位规定要求及时巡查，做好记录，及时报告和处理突发事件；

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（8）中标人要对进入单位的车辆和人员进行身份登记确认后方可放行，停车严禁收取费用。

（9）保安监控等系统的使用和维护

保安监控系统、楼宇设备系统、车辆道闸系统和消防系统由中标人负责值班运行。

（二）卫生保洁服务

1、日常保洁

范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（9）遇文明创建等重大活动开展时，需无条件配合采购人搞好保洁工作。

（10）实验室过道玻璃定期清洗。

（11）制样间排放的污水处理，负一层车库的集水沟、污水井清理冲洗，消除异味。

（12）及时清理卫生间垃圾，洁具不留脏物、异味，地面保持干爽，无污渍、垃圾。

2、垃圾收集及外运

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至院内垃圾收集点（不含垃圾外运及食堂内垃圾的收集及运送）。

3、公共卫生间的保洁

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业服务的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用；公用部位用具（如垃圾桶、废纸桶、茶叶篓）由采购人提供并承担费用。

4、公共区域垃圾桶的保洁

数量：中标人根据情况配置、费用由采购人承担。

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

5、需提供保洁服务的面积及数量

（1）建筑面积：22968.86㎡

（2）占地面积：13627.64㎡

（3）室外保洁面积：11031.42㎡

（4）会议室(含培训室)：共4间

（三）绿化养护

1、服务内容：物业服务范围内的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。工程造价500元以内不可抗力的天灾及其它不属于养护不当情况的苗木补栽。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

（四）设备、设施维保

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修，对污水房设施设备进行日常管理维护并做好巡查记录。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业服务范围内供电系统高压、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护（维保服务由专业公司提供，中标人负责衔接）

定期对消防系统和设施进行维护、检查，确保系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

消防设施的维护要求：每月检查一次，做好记录，发现问题及时报修。

4、电梯数量及维护要求

主要设备：客梯2台，货梯1台

服务内容：（1）日常维护，保持机房、轿厢干净整洁、无油污、无积水；检查运行状态，如有异常及时排查原因，发现故障及时检修。

（2）定期维保，聘请有资质的机构对电梯进行半月保、月保、季保、半年保、年保，确保电梯符合安全标准。

（3）每年按要求对电梯进行检验，并出具检验报告。

（4）对电梯进行安全责任保险投保，提高安全保障水平。

服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯正常运行，安全设施齐全有效；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，积极检修。

5、空调系统运行维护

主要设备：中央空调（售后服务由空调厂家提供，中标人负责衔接）。

服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定空调使用方案并严格执行。

服务标准：定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

6、房屋门窗维修要求：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

（五）对项目组人员安排、房屋本体、设施设备维护硬性要求：

(六）要求中标人参照《全国城市物业服务优秀示范大厦考核标准》，借鉴国内外优秀物业服务经验，制定物业的各项管理指标承诺及主要措施。（见下表《管理指标及主要措施一览表》）。

表1 各项管理指标及主要措施一览表

（七）物业服务档案要求

中标人按物业服务有关要求建立健全本项目的物业服务档案、相关信息（电子文档、纸质文档各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向采购人移交其使用的办公用房、管理用房，设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于采购人的办公用品和生产、维修等工具。

因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。

（八）人员配备及管理要求

长沙市食品药品检验所业务用房总人数配备不得低于26人，其中，项目经理1名，安保15名，保洁员5名，会务1名，绿化1名，机电维修值班3名。各岗位人员分布可根据各项目的实际情况由中标人根据岗位要求自行调整，但不得低于总人数要求。

1、对安全保卫人员素质的要求：持有保安员上岗证，男性年龄不超过55周岁，女性年龄不超过50周岁，主要岗位不超过45岁，高中及以上学历，男身高165cm，女身高155cm以上，相貌端正，身体健康，有相关工作经历1年以上，无违法违纪记录。

2、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治素质过硬，遵纪守法。

3、树立用户至上、服务第一的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于采购人。

4、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理要求本科学历，有丰富的行政机关物业服务经验。

5、根据长沙市食品药品检验所业务用房的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

6、电工、工程、消防、电梯等岗位需要持有具备相关岗位上岗资质的证明文件，持证上岗。有相关工作经历1年以上。

7、保洁员，男性年龄不超过55周岁，女性年龄不超过50周岁。

8、员工要求均签订保密协议，统一着装，员工服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。

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1、服务期2年。

2、中标人应树立业主至上，服务第一的思想，为采购人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。中标人实行物业服务的标准必须达到《全国物业服务示范大厦》评分标准90分以上，并达到招标文件、委托管理合同规定的有关要求。采购人定期对本项目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。

3、采购人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同中约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回采购人。采购人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担。

4、房屋建筑、设备设施等小型维修项目和供电、供水、空调设备、供热水系统（含锅炉、管网系统）等日常维修费用单项工程，单个元器件在500元及以下的均由中标人承担。设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由采购人负责，可以采用有偿服务方式或另行签订补充协议。

5、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。

6、根据采购人需求，中标人应积极为采购人提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务，所需费用按实际发生数额收取，参照省、市相关规定的标准收取。

7、因中标人管理不善导致采购人财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。

8、在合同执行期间，中标人须接受采购人以及有关行政主管部门的监管。

9、中标人应制定严格的保密措施，加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露采购人有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。

10、投标人在报价时，人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。

11、本项目的物业服务质量考核，采购人将根据本项目的实际情况在与中标人签订合同时一并签订《物业监管考评办法》。

12、根据本项目的实际情况，在具体实施时本项目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。

13、采购人已设计、规划的，在招标文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次招标范围内。

14、对物业服务公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全责任事件，因中标人管理不善，或中标人失误造成的损失由中标人承担。

15、物业公司按规定应给聘用员工购买社会保险，其费用由中标人承担，计入物业成本。人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。

16、对物业服务公司的其他要求：

16.1 所有工作必须有台账记录。

16.2 物业服务食宿安排情况：食宿自理；

16.3 公用水电费的分担及收缴要求：由采购人负责，但中标人的办公及员工生活用电用水由物业服务公司承担。

16.4 物业服务公司聘用的保安、机电人员要相对稳定，首聘期须一年以上。聘用时须与采购人共同审核其资质及相关条件。新聘人员必须报采购人备案。

1．项目考核方式：详见《物业管理考核实施细则》

2.结算方法

1.1支付方式：合同一年一签，分期支付。

合同期内第1-11期金额：合同总价/12个月*结合每期考核结果。

第12期金额：合同总价/12个月*结合考核结果*结合履约验收结果，说明：该期为履约验收期。

1.2付款方式：长沙市食品药品检验所（通过国库集中支付）。

3.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

4.无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，采购人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责。

5.投标人在投标前，可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

6.对于整体项目的要求，投标人应在投标文件中进行回应，做出承诺及说明。

1）验收主体：甲方为项目的验收主体

验收组织方式：?自行组织

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