朝阳市自然资源局

物业管理服务要求

朝阳市资源资源局根据有关法律、法规，拟将朝阳市国土城建综合楼市自然资源局分摊区域及其附属和共用设施全权委托于有资质的物业公司进行管理服务，并提出如下要求：

一、招标内容概况：

（一）办公楼基本情况：

朝阳市自然资源局位于双塔区新华路一段 90号。市国土城建综合楼总占地面积约 17369.59 ㎡，总建筑面积为 38442㎡。其中朝阳市自然资源局占使用面积：23057.8㎡， 办公区内分布有主楼、裙楼、庭院。主楼地上十五层、地下一层，裙楼为地上三层。该办公楼集办公、会务、停车场、大型机房的综合办公大楼，大楼功能完备，配有四部电梯、大型中央空调、高低压配电、消防、给排水等系统，设施齐全，技术含量较高。

（二）物业服务内容：

1、维持公共秩序，包括安全保卫、安全巡查、门岗执勤、人员登记等。

2、公共环境（公共场地、房屋建筑物共用部分、卫生间等）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；绿化面积的清扫，楼内玻璃的清洁。

3、办公楼区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供电、电梯、中央空调、照明、亮化、消防及其它设备设施。

4、办公楼庭院内交通与车辆停放秩序的管理。

5、保证办公楼的正常运转，除供水、供电部门正常停水、停电外，不出现停水、停电现象，正常停水、停电要提前做好提示工作。

6、中标人在投标文件中的其它事项。

7、采购人和中标人协商后，认为有必要交由物业公司管理的其它项目。

8、法规和政策规定由物业公司管理的其它事项。

二、物业管理的要求：

（一）总体要求：

1、该项目对办公的安全性、私密性、舒适性要求高，对物业管理服务需要高标准、高档次。

2、中标供应商对该项目制定相关物业管理方案，实施前须征求采购人意见。

3、中标供应商各类管理服务人员按岗位统一着装，言行规范，文明礼貌，形象岗位录用人员体型、身高、形象要有规定，经采购人同意后方可上岗。

4、中标供应商在做好管理服务工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

5、任命该项目物业管理机构专职物业经理，中标供应商应征求采购人的意见。采购人发现日常物业工作人员有违反工作纪律等行为的，有权建议清退或更换。

6、中标供应商应保证录用人员无传染性疾病、无刑事记录、要求持证上岗的有上岗资格证。

（二）保洁服务要求：

1、院落：平时及时清扫，垃圾及时清运，确保楼前院落干净、整洁、无杂物。

2、大厅、楼内公共通道：大厅地面保持干净无水渍，进出口地垫整洁；公共通道门框、窗框、窗台、金属件表面光亮无尘无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好；天花板无蛛网；灯具干净无积尘，空调风口干净无污迹；指示牌干净无污渍，指示醒目。门厅玻璃每月至少擦拭一遍，保持清洁明亮；负责楼层公共区域的烟控工作。

4、楼梯及楼梯间：每日清洁1次，梯步、扶手栏杆、防火门及闭门器表面干净无尘无污渍，防滑条（缝）干净，墙面、天花板无积尘、蛛网。

5、卫生间：每日清洁4次，循环保洁，地面干净，无污渍无积水；洁具洁净，无污渍；门窗、墙壁、隔断、玻璃、窗台表面干净，无污迹，金属饰件有金属光泽，天花板表面无蛛网；换气扇表面无积尘；洗手台干净无污垢；保持空气流通，无明显异味。下水通畅，其他设备设施摆放整齐干净。

6、电梯间：每天清洁、擦拭电梯门、墙面。每晚彻底清理地面一次。

7、电梯轿厢：每日擦拭至少2次轿厢门、面板，清拖至少2次轿厢地面；轿厢内无污渍无粘贴物；灯具、操作指示板明亮；厢内地面干净无异味，电梯门槽内无垃圾无杂物；每日消毒6次，做好记录。

8、垃圾及垃圾桶：垃圾桶（箱）按指定位置摆放，桶（箱）身表面干净无污渍，地面无垃圾。垃圾袋装，日产日清。

9、电器、消防等设施设备：配电箱、设备机房、消防栓、报警器及开关插座等每周清洁2次，保证表面干净，无尘无污迹。

10、雨雪天气，行人出入口等位置设置警示标志，并及时除雪、铺设防滑垫等。

（三）保安服务要求：

1、专业保安人员主要服务职责是：承担指定区域内的安全及消防服务工作。整个大厦内外以及公共设备设施的安全保卫，按甲方要求巡查电梯，做到防火灾、防盗抢、防破坏、防殴斗，以保证采购人的人身、财产、消防等方面的安全。

2、从事保安工作的人员必须持证上岗。负责大厅内外及楼内、院内每天24小时安全保卫及消防服务工作，不得间断。

3、值勤：保安人员按照职责坚持门岗值勤，当班时佩戴标志，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，及时向采购人报告异常情况，积极与公安部门配合，保证物业安全。

4、来访登记：对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对外来办事人员找领导的，应先电话联系。对上访人员，及时联系到访单位。对楼内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。

5、检查楼内夜间照明、水、暖、电器开关的关闭情况，按要求开关楼外霓虹灯，并配合设备设施维修管护人员保证电路畅通和亮化效果，不出现缺条掉字等问题。

6、停车场：保安人员要按照采购人车辆管理办法管理车辆，对进出车辆进行管理、指挥和疏导，督促车辆锁闭情况，保持良好的存放秩序。保证车辆管理有序，确保车辆无丢失、无人为损坏和交通事故的发生。

7、其它突发事件：严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件。随时对大厦周围及指定区域进行巡逻、检查，安全巡逻有记录，防止盗抢、火灾、破坏及殴斗事件发生，一旦出现前述事件，应立即报警，并通知采购人，同时要保护好现场，并协助相关部门处理事件。

8、采购人在下述情况下，有权要求更换保安人员：

（ 1）工作期间脱岗失职，经两次指正不予改正的；

（ 2）不按照安排的班次、值岗位置进行工作，经指出纠正而不予改正的；

（ 3）因病或因事请假超过5天的；

（ 4）被依法追究刑事责任或受治安处罚的；

（ 5）保安人员试用期为三个月，试用期采购人认为不适宜做保安工作的，中标供应商应予调换。

（ 6）保安人员未统一着保安人员服装上岗，维护工作秩序，经两次指正不予改正的。

（ 7）当班饮酒及酒后上岗的。

（ 8）其他可致采购人有权要求更换保安人员情形的。采购人要求更换保安人员应用书面形式通知并说明要求更换的理由，中标供应商接到通知后的12小时内应予更换。

（三）公共设备设施服务要求：

1、设备设施管护工作：

（ 1）中标供应商派出的运行及维修技工主要负责大厦内高压配电室、中央空调机房、消防监控系统、排水系统等设备设施系统的运行、维护及日常保养。

（ 2）中标供应商要把公共设备设施工作的制度规定、服务标准等上墙公布，以便采购人检查监督。

2、设备设施小修内容：设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋原来完好等级为目的的日常养护工程。

（ 1）电气：随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。

（ 2）水暖：负责上下水和中央空调的保养，水暖设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。

（ 3）设备：负责各种机械设备和电器设备的简单修复。如空调控制器、供电开关、盘柜、窗帘、门窗、理石等。

（ 4）变电室设施和用电设备箱等按要求定期检修。

（ 5）大厦楼内、庭院下水，排水堵塞疏通及化粪池清掏。

（ 6）生活水箱清洗消毒（每半年清洗消毒1次）。

（ 7）维修率：维修及时率达到100%，人员10分钟内到位。电气、水暖、中央空调等设备设施维修不超过12小时。

（ 8）大中小型维修所需的材料费用由采购人承担。大型设备需要维修时，维修人员不足，经采购人同意，中标供应商可从其它服务单位抽调人员，所产生的费用由采购人按市场标准予以结算，采购人也可选择其他维修单位进行维修。

（ 9）主楼、裙楼屋顶，每季度清扫1次；雨季期间，每半月清扫1次；每半个月巡检1次屋顶，有杂物及时清扫。

3、设备设施服务标准：

（ 1）运行记录：做好人员安排、工作职责和交接班记录，记录设备正常运行的各项数据。计划停电、停水、停气，应提前12小时通知采购人并做好解释工作，确保设备正常运行。

（ 2）检修记录：依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

（ 3）日常保养：定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

（ 4）事故处理：发生设备事故造成停电、停水、停气的，要提交事故报告，向采购人说明事故原因、事故处理意见、当事人的责任及受教育情况。

（ 5）应急情况处理：接到采购人报告紧急情况时，维修人员应10分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发情况并向入驻单位详细解释清楚，做到小修12小时内完毕，大修24小时之内完成，严重拖延修复时间的，采购人要追究中标供应商责任。对在时限内不能完成的，要向采购人说明原因。

（四）中标供应商内部管理的要求：

1、中标供应商派出的管理人员主要职责是：要有过硬的思想素质，熟悉分管的业务范围，对采购人交代的任务要清楚明晰，能够统领全方面工作。

2、制度健全：各项规章制度应完整、配套、齐全，具有约束力。

3、人员情况：人员安排应合理，具体工作时间及分工明确无误。具有奖罚措施。

（五）其他事宜

1、中标方需按采购方要求，做好突发公共卫生事件防控相关工作等事宜并承担相应费用。

2、中标方不得对此标的进行转包、分包。

3、服务过程中给自身和第三人造成人身、财产损害的，由中标方承担一切法律后果，与采购方无关。

4、中标方所提供的服务人员必须符合《劳动法》相关规定。